房价熄火?中国楼市二十年迎来最关键拐点,可为什么楼市调控如此频繁,可房价依旧坚挺?


 我惊人地发现,中国企业赚钱的路径这10年基本没变

其一,赚垄断的钱,无论是政策垄断性的金融企业,还是行业垄断性的电信企业,以及资源垄断性的石油企业,他们赚钱的逻辑是垄断;

其二,靠银行赚钱,10家入围的银行的利润超过了入围企业利润的50%,说明实体经济是为银行打工的,说明融资贵的确是事实;

其三,靠房地产赚钱,全球总共只有5家房地产企业入围500强,全部来自中国,房地产对中国经济的影响之大可见一斑,中国经济在某种程度上就是房地产经济在榜单上被坐实。

我想告诉大家的是,这是10年前我的发现,10年后,这个结论不仅没有太大的改变,反而更加强化。如果说稍微有所变化的话,那就是一些中国的互联网企业相继杀入了500强,比如阿里巴巴,京东,腾讯,这些企业,借助过去10多年全球互联网和大数据的崛起,在某种程度上改变着中国财富的风口,但很显然,他们并没有改变中国经济的基因。

来源:中国金融信息网制图

每一年的《财富》500强榜单一出炉,我都希望在入围企业里能够发现一些变化和积极的因素,然而,这是很不容易的。120家企业入围,这的确不错,然而,如果入围的企业一直是垄断行业,银行金融,以及房地产的时候,让我们对这份榜单骄傲,很显然是不现实的。

“四个现代化”恐成为击垮中国的四颗地雷 

我曾在10年前,对于靠垄断、金融和房地产赚钱的中国模式的后果进行过分析:一旦垄断、金融和房地产成为一个国家企业的主要利润来源,不可避免的结果就是产业的空心化和经济的虚拟化。

一方面,在占有垄断资源的情况下,企业无心通过提高技术含量赚钱,另一方面,在做实业的利润偏低,和整体环境比较差的情况下,通过理财和房地产投资,就成了绝大多数的企业最理性的选择。

这样,中国经济就出现了笔者一直担心的“四个现代化”资源垄断化、产业空心化、投资虚拟化和经济沙漠化。这“四化”在某种程度上很可能成为击垮中国经济的四颗地雷,从过去10年中国经济的运行逻辑看,这四颗地雷不仅仅没有拆除,而是威力越来越大,对中国经济的威胁越来越大。

对中国这么一个大国经济体而言,大批企业的崛起无疑很重要,但如果这些企业赚取财富的路径主要靠垄断、房地产和金融,这样的赚钱模式是不可能持续的,这种模式最终的结果就是没有人愿意去做实业,大家都在追逐虚幻的财富,大家都想着通过垄断、金融和房地产去分配财富,而不是在创造财富,整个经济体将演化成一个只追逐财富分配,而不创造财富的“传销化”体系。

这种体系,在泡沫膨胀的时候给人很多美轮美奂的财富幻觉,一旦泡沫破灭,则会造成毁灭性的打击。

到了该改变的时候了!

这两天,全中国的房地产行情都被一则小消息搅动。

8月9日,工行、农行的上海分行调整首套房利率折扣,从95折降至9折,二套房利率维持不变,A股房地产板块应声而涨。

不到20小时,两家银行就纷纷站出来收回折扣,直接说是传闻否定调整。

事态变化节奏之快,已快接近谍战片的水平。在其背后,一方面是上海楼市初露下行迹象,希望适度给刚需一族适度释放利好的小心理;另一方面,则是对市场可能误解为调控转向的顾虑。最终,只能两害相权取其轻。

对于上海这样一个风向标城市,我们千万不要低估这两个小动作的政策意义。

站在国运的十字路口上,中国最担忧的事情无疑是房地产崩盘。美国的次贷危机,日本的失去二十年,发达国家走过的道路还历历在目。就算是特殊如中国,也不可能永远违背经济规律。在这样的历史节点上,上海两个小动作就是对政治局会议做出的“严格控制房价上涨”的最好阐释。

今天,已经有越来越多的城市,二手房价见顶回落:北京、上海、厦门、郑州……

这一回,已很少有人相信房价还能再次上演绝地反击。中央不仅不会出手救市,未来还会继续刺破泡沫,放任价格合理回调。

控住房价,几成定局。炒房天团的末日,即刻来临。从今年8月开始,中国楼市将迎来20年来的第一次真正暴击。

01楼市熄火

十年前的8月8日,中华民族迎来了百年来的高光时刻。那一天,奥运盖头揭起,惊艳了全世界。

尽管资本市场走出一波诡异的奥运行情,1580只股票中有近四分之一跌停。楼市也因金融风暴和房价调控而黯淡,交易萎缩,一线城市房价跌了三成。

不过,民众信心体系依旧。不久前,国家的经济体量赶英超德,将老牌资本主义帝国踩在了脚下,对于豪气冲天的中国来说,世间还有什么困难不可战胜。

碧桂园刚刚在香港上市,杨国强的眼里只有世界五百强。许家印蹲在香港,每天陪着郑裕彤锄大地,盼望着市场回暖。

很快中央就出手救市,“国六条”和四万亿一颁布,房地产立刻就走向了万人狂欢。温州太太团、山西煤老板频频出击。谁也没有想到,十年后的今天,会有一个又一个城市的房价下跌。

厦门楼市的“崩盘疑云”最受关注。最近一阵子,所有深入岛内外调查的媒体都会有一个相同的发现:相比2017年高峰期,厦门二手房价确实已见顶回落。

学区房还比较耐抗,老破小的直接跌个一万多。就算是岛内湖里区核心地段也没能扛住下跌的行情,据《每日经济新闻》报道,国贸中心附近的房子比起去年最高峰的7万,已经下跌了一万块。

延续多年的神话终于破灭了。上一轮涨过头的城市,今天都把吃下去的吐了出来:北京、上海、深圳……

向来很温和的国家统计局说,北京6月份的二手房同比下跌4.6%,上海同比下跌2.5%,郑州跌了2.2%。

“诸葛找房”说,截至7月底成都一、二圈层二手房挂牌均价为18003元/平,跌回至2017年12月的水平。

一手房的下跌大家见怪不怪,因为统计数据早已失真,而二手住宅的数据,最能反映当下市场的真实状况。

十年一轮回,中国的房地产再次熄火。

02最担忧的事情

与以往不同的是,这一回,有更多的人不再相信“楼市奇迹”。

中央是不可能出手救市的,相反,高层还会继续刺破泡沫,放任价格的回落,至少,要让房价回归到相对合理的地位。

为什么这么说?

因为今天中国的最大担忧,就是房地产的崩盘。P2P爆了也就爆了,金融难民们动不了国家根基,甚至可以乘机打破刚兑信仰;股市跌了也就跌了,让人民日报出来吼两嗓子就算了。

唯独房地产要稳,要很稳。它扣住虚拟和实体的命门,上下牵扯太多,一旦出现非理性,就是一场山崩海啸。

这几轮大放水下来,房价已极度透支了上涨空间。不管从房价收入比、空置率、居民杠杆率、人口增速哪一个指标来看,中国房价的泡沫已高到非常离谱的地位。

而历史经验表明,十次金融危机九次是房地产引起的——

发展中国家式崩盘:出口恶化-贸易逆差扩大-市场对该国经济失去信心—股市下跌-房价下跌-国际热钱逃离,本国换汇避险-掏空外汇储备-房价彻底崩盘—金融危机

发达国家式崩盘:货币超发—房地产泡沫-债务高台垒筑—通货膨胀—加息—违约频发—房地产崩盘—金融危机

根据蒙代尔不可能三角,中国在资本自由流动、固定汇率、货币政策独立中选择了后两者。所以并不会像97年泰国那样,由经济下行传导至热钱的大进大出,进而引发房地产崩盘。但会跟91年日本、08年美国一样,受国内流动性的影响。

而在未来可预见的时期内,中国确实有非常高的概率走上加息周期。

一是中美贸易摩擦下,人民币贬值加压,石油、大豆等大宗商品相对涨价,容易造成输入性通胀,国内或会采取货币紧缩政策对冲。

二是美国已进入加息周期。中国的货币政策虽然独立,但也不是完全的,因为我们的资本账户防火墙存在缺口,地下钱庄、蚂蚁搬家等通道始终存在,人民币贬值预期下,资本总能找到出去的办法。为了防止外汇储备被掏空,中国早晚会加息。

三新一轮货币宽松政策已定,房价不涨就只有物价涨。提振一段时间的经济后,放出来的水总是要收回去。否则中国M2/GDP的货币超发指数还会继续往上走。

站在国运的十字路口上,高层绝对不可能对房价放任不管,否则未来泡沫一搓就破,极易引发系统性风险。

因此中央的迫切目标,就是要抑制刚需以外的投机需求,提前刺破楼市泡沫,释放风险,该回调的回调,该下跌的下跌,谁也别想着托市。

03收服地方政府

中央不玩虚的,不代表地方就一定会跟牌下注。

一直以来,房价之所以陷入越调越涨的怪圈,就是因为地方政府的心猿意马。中央唱白脸,地方唱红脸。

出于土地财政的冲动,地方一会打个擦边球,一会睁只眼闭只眼。今天刚来个限购,明天就以抢人之名放开,类似关前门开后门的事情时常发生。

以至于任志强说,别问他到哪买房子,“政府已经告诉你了,哪里调控就到哪里买”。

不过今天的中国,正发生一些非常有趣的变化。

前阵子,我们的文章提到一个城市房价过高。当地的宣传部门看到后很紧张,立马打电话过来想要灭火。地方政府之紧张可见一斑。

7月中旬,广州住建委旗下的“阳光家缘”网站,悄然隐藏了所有房地产项目的关键成交数据,把房价关进了小黑箱。

以前,几乎所有的城市都会为高房价感到骄傲,甚至以房价论英雄。广州曾因为房价一度低于南京、杭州等地,而被嘲笑为跌出了一线阵营。

如今大家都在往后退,生怕被曝光了高房价。为什么地方政府越来越谨慎,不敢随便造次?

唯一的解释,就是地方这回中央真的将地方政府收服了。

04房贷风险不容低估

央行的个人房贷数据,只能统计正规金融机构的数据。除此之外,我国居民为了买房子,往往还有其他借贷。

比如一个小白领,为了买上车房,很多时候都是家里亲戚朋友、同学,到处借钱凑首付。然后慢慢还。这意味着,他(她)既要还房贷,还要存钱还亲戚朋友处借的首付款。

这几年,主要一二线城市房价涨到超过很多人负担的地步。但是刚需往往还得买啊,所以,有时候除了借家里亲戚朋友的,还要借类金融机构的,比如一些首付贷、现金贷。

还有的炒房客,配资方式多样。这部分很多也是央行无法统计的。

如上所述,千万不能低估目前34.29%的房贷债务率,因为实际可能更高。

同样,住户贷款占住户存款比,2017年末已经超过60%,达到62.14%——应该说已经不低了,如今继续上升到63.48%。考虑到上述类似的分析,很多房贷家庭还有其他债务,也不可掉以轻心。

当然,很多人会说,我的房子值钱啊,有债务也又资产。只是,这个资产的价格,都是建立在普遍看涨的基础上。

最后杠杆游戏想说,房地产(负债)占家庭资产比重较高,主要原因是我国房价上涨过快。反过来说,如果房价不涨,或者缓涨,那么家庭资产负债率可能压力就会变大,甚至恶化。

因为分子不变,还是那么大,而分母变小的话,就恐怖了。

正如文初上财高等研究院《警惕家庭债务危机及其可能引发的系统性金融风险》,得出的研究结论:

在强调将地方政府和企业,特别是国有企业的杠杆降下来的同时,家庭部门债务的隐患,却被政府各部门和学界严重忽视,这弄不好会造成重大潜在风险和严重失误。

 

该研究认为,家庭债务问题其实已经非常严重,逼近家庭部门能承受的极限,对消费已形成挤出效应,致使消费增速连续7年下滑、企业经营活力下降并被动加杠杆,严重拖累了结构性去杠杆的进程和经济发展。

 

更严重的是,该负面效应已经溢出到了企业和金融系统,加剧了企业经营不善和银行系统脆弱性,加大了系统性金融风险和经济下滑发生的概率。

 

05清算时刻

结合近来中央的动作,我们可以看到国家层面手段的转变——

机制改革方面。房地产不单单是一个行业问题,还牵涉到财税、官员绩效考核等,错综复杂。中央也理解地方的难处。因此正以前所未有的速度,来破除地方政府事权钱权不平衡的局面。

近来高层密集吹风房产税,预计12月份就能进入初审,在2020年前表决通过房产税进入了加速通道,并第一次有了明确的时间表;机构改革中,地税局国税局合一,理顺中央与地方的财政收入分配。这些都是为了下放更多收入给地方,让地方放宽心,死心塌地的干调控。

政治红线方面。以前的“遏制房价过快上涨”,原意是不搞一刀切,希望地方因地制宜。结果地方充分利用这个“弹性空间”做文章。

涨多少算是过快呢?这里并没有明确标准,从而也导致了“道德风险”。地方总认为债借得再多,房价涨得再高,破产了也有中央兜底,崩盘了也是下一任主事人埋单,才不管死后洪水滔天。“731”政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,就是把弹性空间都给压死了,地方无法想着让下一任背锅。只要涨一分钱,都能直接算到自己头上去。

市场预期方面。不管是史无前例的“坚决遏制房价上涨”,还是接二连三的重拳:密集约谈、共有产权房、租售同权……都在改变着市场预期。目前整个市场情绪已出现了大转变,相信今天不买明天就涨的人越来越少,持币观望的人越来越多。

预期的改变是非常可怕的。美国大萧条中,银行倒闭潮就是因为大家对银行的安全预期发生了变化,结果资金链健康的银行受到挤兑,也就真的破产了。这一招具有摧枯拉朽之功力,房地产价格回落更快,接下来便是这样一条传导链条:

预期改变——房价下跌——开发商资金紧张——土地流拍——地方政府财政减少——听话的城市多喂胡萝卜——收服住地方。

最近一段时间,上海、苏州、合肥、安庆等地集中爆发土地流拍,地市也有凉凉的征兆。今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的最低迷,说明这一链条已走向了第4步。

这些还只是公开渠道的信号,可能省市一级早已开始揣摩学习中央精神,互相交流心得了。

像731政治局会议还没结束,深圳就迫不及待地公布最严调控,全面封堵投资投机。这个节点实在特殊,反应也实在太快,你说若是没有提前收到风声,应该没多少人会信。政治表态那么急,说明地方知道红线已定,这次真不是闹着玩的了。

未来,重点城市必然会加大冻结的力度,什么企业禁止买房,五年限售、离婚两年内首付7成,通通都会像拿着剪刀和浆糊一样,从一个城市复制到另一个身上。

投机客被大面积清退掉,市场中的需求一端势必剧烈萎缩,房价全面平稳下跌几成定局。

终于,我们都到了该清算的时刻了。挺过这一阵,中国的系统性风险就会大为降低,应对外部挑战,中国也有了更大的底气。

最后为什么今年楼市调控如此频繁,可房价依旧坚挺?

本轮调控应该从2017年的930算起。

尽管今年1~7月,全国楼市调控已达260次左右;但是,如果我们从930算起,毛估估,应该基本上累计全国楼市调控次数在1000次左右。

是的,你没有看错,1000次!

可问题来了,即便如此频繁、高密度的所谓精准调控下,全国大多数地区的房价依旧坚挺。这就让很多人郁闷了。

当然,不少人会说,目前房价确实有下滑的情况。这点,我部分同意。比如,上海,比最高点平均下跌了10~15%左右。

但是,常年在楼市贴近一线市场的人都知道,这个是极为正常的事情。

为什么这么说呢?

因为,每一轮牛市起来后,基本上都是调控政策人为干预,硬生生把房价往下打10~15%的范围,造成一个大众预期:楼市拐点从此将至,大家不要再买房了。

这个是非常经典的MBA课程之一:期望管理

就像我明明知道很多事情,我是达不到的。但是,我会用一堆数据的整理、外加一堆故事的编辑,来管理我的老板、客户、员工的期望。这样我就有了腾挪的空间。

而一旦楼市的躁动稳定下来后,基本上先是横盘,市场会非常冷淡。然后,等市场笋盘消失后,完成筑底。再后面,你懂得……

不仅仅如此,当1000次调控下,整整花了20个月,大部分地区才逐渐稳定下来,老铁们,你们不觉得不可思议吗?不觉得害怕吗?不觉得这里面有大文章吗?

如果我们换个角度来看问题,这个事情的性质就更加严重了——

假设未来这1000个调控,只要放弃其中10%~20%的,楼市会不会暴力拉升???

我很希望那些所谓的空军和多军,都能回答我这个问题?

就像2013年我跟我的硕士导致激辩中国未来楼市走势。他坚定的认为中国楼市拐点已经来临,而且有数据、有逻辑;而我则完全不认同。该辩论,在当时,导致我们之间整整2年没有联系。

我当时就说了一句:如果上海的楼市首付拉低到1成,我敢保证,买房的人可以从市中心人民广场,直接排队到昆山花桥。

——

我当然知道,很多人都在问,大家都没有钱了,未来谁接盘?

其实,这个问题在未来8年内,不是问题。

目前的调控,其实是在为未来养韭菜。让普通中产的储蓄,可以够得到首付的门槛。否则,按照目前有钱阶层的实力,房价再翻个倍都不是问题。但是,这恰恰是有违土地财政的根本原则的。


坚决遏制房价上涨!

并不是要让房价暴跌,而是不要发生任何系统性风险。房价短期内暴跌和暴涨,都是会引发系统性风险的。

因此,聪明的投资人应该马上意识到,这等于给了楼市一个巨大的隐性担保 :

跌不下去了!!!

而另一边,钱还在印,财政压力还在越来越大,老年人越来越多;连出口主要目的国,美国,也已经明确表示,吃不消我们的出口倾销了。

至于马上要大范围上马的大基建,尤其是铁路8000亿,都是烧钱项目,属于短期大投入,回报却要周期才能看到的。

所有这些,都让财政的压力,或者说债务飙升,成为一种必然。

请问,不靠土地财政,靠什么?

难道由那些所谓的楼市空军,去老奶奶家发养老金、送温暖?

当然,我们并不是说,短期内楼市又要暴涨。事实上,我很不认同今年下半年楼市又要热辣无比的观点。

同样是放水,2015年和2018年完全不同。

2015年是要求放水到楼市;可2018年,是放水到实体经济,绝对不能进楼市投机。

可问题是,目前内需疲软的情况下,企业就没有多少可以投资的项目。就算投资了,由于内需不足,也会导致投资血本无归。

因此,好项目严重不足,会是将来长期的经济困扰,更是金融投资圈的最大难题。

大家能够做的,无非是政府扶持的项目,多投一些钱,这样风险小,还有一些回报可言。

但是,这样会导致实体经济的投资严重不足,实体经济在长期内,会出现明显的下滑风险。而这种风险,则会加剧财税收入的锐减,进而拉大地方债务。

至于这些债务,最终也只能由土地财政帮忙来解决了。

摊开来说,其实这就是老龄化社会的必然。

你没有足够的年轻人,哪里来那么多消费?没有人买单,企业投资就会亏钱。

所以,根本不是什么房地产绑架中国经济,而是老龄化下,不搞土地财政,大家马上都要饿肚子。

作为一个依靠廉价劳动力来玩出口的经济体,你没有太多选择。这就是天道!

看得懂这点,你应该明白后面的走势;看不懂,那我建议你,既然看空,就身心一致,赶紧抛房吧,不要嘴上BB看空,实际还在想着抄底。

当然,这里我们不得不承认,中国目前的领导层还是清醒的。

他们知道光靠贩卖廉价劳动力,已经是穷途末路。也因此,才提出“高质量发展”,拼产业升级转型。

只不过,产业升级转型,如果不能从美国人那里买来技术,那么就意味着我们不得不自己往死里砸钱来研发。

而这个又要体现为政府债务,最终还是需要有人来买单。

来源:光远看经济  智谷趋势(ID:zgtrend) |  旺角黄局长   A森

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