房地产企业开发产品成本计算案例

房地产纳税服务网 2018-7-4 2683

房地产企业开发产品成本计算案例

谢德明

一、项目成本计算资料

某房地产小区项目2018年4月主体完工,取得了商品房预售许可证,开始预售。2018年12月项目竣工验收备案。截止2018年12月31日归集的共同成本有土地征用及拆迁补偿费3.5亿元,前期工程费3千万元,基础设施建设费7千万元;直接成本为建筑安装工程费6亿元;间接成本有开发间接费1千万元,借款费用2千万元。其他资料如下表:

房产分类

建筑面积

(万平方米)

占地面积(万平方米)

销售面积(万平方米)

平均单价(万元)

销售收入总额(亿元)

建筑安装工程费用(亿元)

可售面积

商铺

6

2

6

4

24

2

住宅

12

1

10

2

20

2

写字楼

4

1

3

3

9

1

不可售面积

会所

0.8

0.08

/

/

/

0.5

幼儿园

0.5

0.05

/

/

/

0.2

人防工程

2

0

/

/

/

0.3

合计

25.3

4.13

19

2.789

53

6

二、第一次成本分配及计算

1、土地征用及拆迁补偿费按占地面积进行分配

分配率=350000000÷41300=8475元/平方米

商铺占地金额=20000×8475=169500000元

住宅占地金额=10000×8475=84750000元

写字楼占地金额=10000×8475=84750000元

会所占地金额=800×8475=6780000元

幼儿园占地金额=500×8475=4237500元

人防工程占地金额=0×8475=0元

2、前期工程费分配

本案例假设人防工程不承担前期工程费,按建筑面积进行分配。

分配率=30000000÷233000=129元/平方米

商铺应摊前期工程费=60000×129=7740000元

住宅应摊前期工程费=120000×129=15480000元

写字楼应摊前期工程费=40000×129=5160000元

会所应摊前期工程费=8000×129=1032000元

幼儿园应摊前期工程费=5000×129=645000元

3、基础设施建设费分配

本案例假设人防工程不承担基础设施建设费,按建筑面积进行分配。

分配率=70000000÷233000=300.4元/平方米

商铺应摊基础设施建设费=60000×300.4=18024000元

住宅应摊基础设施建设费=120000×300.4=36048000元

写字楼应摊基础设施建设费=40000×300.4=12016000元

会所应摊基础设施建设费=8000×300.4=2403200元

幼儿园应摊基础设施建设费=5000×300.4=1502000元

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费为直接成本,开发产品各自承担

商铺的建筑安装工程费=200000000元

住宅的建筑安装工程费=200000000元

写字楼建筑安装工程费=100000000元

会所的建筑安装工程费=50000000元

幼儿园的建筑安装工程费=20000000元

人防工程的建筑安装工程费=30000000元

5、开发产品承担的前四项成本项目合计

商铺的四项成本=169500000+7740000+18024000+200000000=395264000元

住宅的四项成本=84750000+15480000+36048000+200000000=336278000元

写字楼的四项成本=84750000+5160000+12016000+100000000=201926000元

会所的四项成本=6780000+1032000+2403200+50000000=60215200元

幼儿园的四项成本=4237500+645000+1502000+20000000=26384500元

人防设施的四项成本=0+0+0+30000000=30000000元

6、开发间接费的分配

开发间接费按照四项成本进行分配(即所谓直接成本法),人防工程由于只发生建筑安装工程费用,不承担其他费用,分配开发间接费时不包括它。

分配率=10000000÷(395264000+336278000+201926000+60215200+26384500)=10000000÷993947045=0.01

商铺应承担开发间接费=395264000×0.01=3952640元

住宅应承担开发间接费=336278000×0.01=3362780元

写字楼应承担开发间接费=201926000×0.01=2019260元

会所应承担开发间接费=60215200×0.01=602152元

幼儿园应承担开发间接费=26384500×0.01=263845元

7、借款费用的分配

借款费用按照四项成本进行分配(即所谓直接成本法),人防工程由于只发生建筑安装工程费用,不承担其他费用,分配借款费用时不包括它。

分配率=20000000÷(395264000+336278000+201926000+60215200+26384500)=20000000÷993947045=0.02

商铺应承担借款费用=395264000×0.02=7905280元

住宅应承担借款费用=336278000×0.02=6725560元

写字楼应承担借款费用=201926000×0.02=4038520元

会所应承担借款费用=60215200×0.02=1204304元

幼儿园应承担借款费用=26384500×0.02=527690元

8、配套设施成本

会所成本=6780000+1032000+2403200+50000000+602152+1204304=62021654元

幼儿园成本=4237500+645000+1502000+20000000+263845+527690=27176035元

人防工程成本=30000000元

三、二次成本分配及计算

不可售配套设施成本最终应由可售开发产品负担,并从其销售额中得到补偿,配套设施成本分配进入可售开发产品成本项目“公共配套设施”的过程,就是所谓的二次成本分配。

二次成本分配按照可售建筑面积计算出分配率。

分配率=配套设施成本÷可售建筑面积=(62021654+27176035+30000000)÷220000=92197689÷220000=419.1元/平方米

商铺公共配套设施成本=60000×419.1=25146000元

住宅公共配套设施成本=120000×419.1=50292000元

写字楼公共配套设施成本=40000×419.1=16764000元

四、计算可售开发产品成本

根据以上计算得出的数据,编制并填列可售开发产品成本明细表如下:

成本项目

商铺(面积:6万平米)

住宅(面积:12万平米)

写字楼(面积:4万平米)

总成本

单位成本

总成本

单位成本

总成本

单位成本

1、土地征用及拆迁补偿费

169500000

2825

84750000

706

84750000

2118.8

2、前期工程费

7740000

129

15480000

129

5160000

129

3、建筑安装工程费

200000000

3333

200000000

1667

100000000

2500

4、基础设施建设费

18024000

300.4

36048000

300.4

12016000

300.4

5、公共配套设施费

25146000

419.1

50292000

419.1

16764000

419.1

6、开发间接付费

3952640

65.9

3362780

28

2019260

50.5

7、借款费用

7905280

132

6725560

56

4038520

101

合计

432267920

7204

396658340

3305

224747780

5619

五、结转已完工开发产品成本

借:开发产品—商铺 432267920

开发产品—住宅  396658340

开发产品—写字楼  224747780

贷:开发成本—土地征用及拆迁补偿费 350000000

开发成本—前期工程费 30000000

开发成本—基础设施建设费 70000000

开发成本建筑安装工程费600000000

开发成本开发间接费10000000

 开发成本—借款费用20000000

(备注:借贷金额不完全一致,是由于计算尾数造成的,不影响问题说明)

六、结转已销开发产品成本

借:主营业务成本—商铺 432267920

主营业务成本—住宅330500000

主营业务成本—写字楼168570000

贷:开发产品—商铺 432267920

开发产品—住宅330500000

开发产品—写字楼168570000

转自:谢德明博士-我们致力于保护作者版权,除我们确实无法确认作者外,未注明来源,如涉及侵权,请及时联系我们删除,并表示歉意,谢谢!联系电话:18931846983房地产纳税服务网

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