房地产:你想问的收入确认问题 | 理道原创

房地产纳税服务网 2018-7-4 2534

作者:朱细芳导师:廖娟

不同于一般的企业,房地产收入到底何时确认?新的收入准则会影响收入确认吗?听说税务上规定又不同?不用担心,本期听小编帮你理理这些问题~

1、房地产收入何时确认?

首先据旧的会计准则,收入确认条件为:

1)已将商品所有权上的主要风险、报酬、管理权及控制已转移;

2)收入、成本能可靠计量;

3)相关的经济利益很可能流入企业。

但其实,考虑房地产企业的特殊性:项目金额大、时间跨度长、销售、收款方式多种多样(现/期房、按揭/分期/一次性收款、委托销售等)、会计核算存在相对滞后特征。

★那房企到底何时确认收入?

首先,房屋竣工并验收合格,完成竣工结算后(说明成本能可靠计量);

然后,签订售房合同及收取房款(说明收入已能可靠计量或已能流入企业);

最后至办理了房屋移交手续交付业主使用(说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移),此时确认收入。

参考万科及华夏幸福收入确认条件:

依据:现有企业会计准则第14号--收入(财会[2006]3号)

2新收入会计准则对房企收入确认有何影响?

2017 年 7 月 5 日,财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第 14 号——收入>的通知》(财会【2017】22 号)(新CAS 14),主要提出“在客户取得相关产品控制权时确认收入”,并且控制权的转移还有时点和时段的区分。如果你在房地产行业,那一定不陌生。新准则对房企收入确认影响还是比较大的,而到底产生什么影响呢,会不会引起房企收入确认提前呢?

我们先来看一个例子

2017年9月11日,碧桂园(股票代号:2007.hk)发布《2017中期报告》。披露:“由于提早采纳香港财务报告准则第15号的影响,影响留存收益期初余额增加了人民币31.5亿元。调增本期收入147.5亿元,调增本期净利润33.3亿元。

同时碧桂园披露收入确认准则变更“在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下,本集团按一段时间内的方法确认收入;否则,本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。”

简单来说就是,部分房地产开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入,改为认定为某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。

而据新收入准则第十一条:“满足下列条件之一的,属时段履行履约义务;否则,属时点履行履约义务:

1)客户在企业履约同时取得并消耗对应经济利益;

2)客户能控制履约过程中在建的商品;

3)企业履约中产出商品具有不可替代用途,且该企业合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

注:具有不可替代用途:受限,不能轻易将商品做他用;有权就累计至今已完成的履约部分收取款项:因客户或其他方原因终止合同,企业有权就累计至今已完成的履约部分收取补偿其已发生成本和合理利润的款项,且该权利具法律约束力。

满足上述条件其一,认定为属时段履行履约义务。可据履约进度来确认收入,这样房企期房销售收入的确认显然是会比旧收入准则提前了。

同时考虑到香港财务报告准则第15号与新会计准则日趋同质,其实碧桂园的处理,具有参考意义。

依据:《关于修订印发<企业会计准则第 14 号——收入>的通知》(财会【2017】22 号)

3、税务上如何确认房企收入?

根据国税发[2009]31[1]号文第六条,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现与会计上收入确认,存在差异,具体规定如下:

依据:《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)、国税函[2010]201号文

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