人防工程土地增值税问题的讨论 | 正则学堂

房地产纳税服务网 2018-6-28 2707

房地产开发项目按规划要求,一般要配建人防工程。

在土地增值税计算时,有的省市规定人防工程建设成本可以作为扣除金额,有的省市则规定应视有关的管理规定或开发公司与业主的约定的不同情况作不同处理。

人防工程成本扣除政策的差异,在于不同地方的税务机关对人防工程的权属认识不同,即人防工程建成后是否归国家所有,是否为国有资产。

本篇将对人防工程的权属一探究竟,以探讨人防工程在计算土地增值税时应当如何处理。

一、人防工程的权属分析

(一)关于人防工程权属的有关理论探讨

人防工程的权属争论,是在改革开发以后,随着人防工程的投资主体多元化而产生。关于人防工程权属争论的意见很多,但是能看到其本质的却不多。

大连市人防办王佐群和李连凤的《对人防资产国防属性的再认识》是少有直击人防工程本质的文章。

文章认为:

人防工程不是纯粹的国防属性资产,它具有社会、经济、民用属性;

人防资产并非只能国有,而应像其他产业一样多种所有制形式关存,谁投资应归谁所有;

人防工程,特别是普通的人员隐蔽工程,其国防属性只有到了战时才能转化出来,而平时则主要表现为经济建设和人民群众生活服务的民用属性,这和一艘民船平时运输普通货物,战时被国家征收运输武器弹药而成为国防装备是没有区别的。

文章以上内容的核心是:

人防资产不只有国防属性,平时为民用属性,战时转化为国防属性,不能将其全部认定为国有资产,其所有权为多种所有制形式并存在。

(二)人防工程权属的有关法律规定

1、《国防法》关于国防资产的规定。

《国防法》第三十七条规定:

国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。

这一规定明确国防资产应当由国家投资。而人防工程的投资人除了国家外,还有其他多元投资人。

2、《物权法》关于建筑物权属的规定。

《物权法》第一百四十二条规定:

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

这一规定明确建设用地上建造的建筑物的所有权属于土地使用权人。人防工程是房地产开发项目用地中的建筑物,其所有权自然属于房地产开发公司。目前发现没有其他规定明确人防工程的权属。

从上述两个方面的讨论看,笔者倾向于认为:房地产开发项目中建设的人防工程在商品房销售之前其权属应当归房地产开发公司,而不应当将其定为国有资产。


二、人防工程在商品房销售中的实际处理

在房地产开发项目的商品房销售中,房地产开发公司正是基于上述及其他有关的法律规定,对人防工程作如下处理:或者约定权属归开发公司自已所有,或者约定权属归全体业主所有,或者销售给业主。

但是对于多数人来说,人防工程权属到底是如何确定的是一个难题。这儿以某市为例,具体说明人防工程权属如何明确。

仍然需要申明的是,从管理的角度讲,房地产销售过程中均要明确人防工程的权属,但不同城市明确的途径和方式不一样。

某市在房地产开发项目领取《销售许可证》时,在其附件《商品房共有公用部门明细表》中,一般将人防工程列为“公共配套建筑”,同时在表格的备注中说明:列入“公共配套建筑”的,是根据总体规划要求建设,其收益权和使用权属于房地产开发公司;也有很少的情况下将人防工程列入“未计入分摊面积的共有公用部位”。

同时在销售公示中,要求房地产开发公司明确人防车位的处理约定。某市通常将人防车位确定为出租给全体业主使用,较少明确将人防车位出售给业主。

如果房地产开发公司在商品房销售过程中,对人防工程的处理不作任何明示,按《物权法》的规定,其权属属于房地产开发公司。

三、关于人防工程的土地增值税处理

房地产开发项目销售商品房中,对人防工程的处理不同,其土地增值税的处理也不同。

以下是人防工程的土地增值税处理:

(一)人防工程权属明确属于房地产开发公司的(或者未明确属于全体业主的),其建设成本在计算土地增值税时不应给予扣除。

(二)人防工程权属明确属于全体业主的,其建设成本在计算土地增值税时应给予扣除。

(三)人防工程车库销售给业主的,如果人防车库能取得产权证,其转让收入应计算土地增值税,其建设成本作为扣除金额;未取得产权证的,其转让收入不征收土地增值税,其建设成本不作为扣除金额(这样的处理适用于只对转让有产权证的房产征收土地增值税的地区)。

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