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布局正当时:中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段

发布日期:2017-12-05   微信公众号名称:房地产O2O企业家俱乐部浏览次数:1006放大字体  缩小字体
核心提示:大城市+特色小镇的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式。乘政策东风,各类公司积极参与特色小镇的开发建设,其中房企参与程度最深。

大城市+特色小镇的模式已逐渐成为我国区域经济发展的新模式。乘政策东风,各类公司积极参与特色小镇的开发建设,其中房企参与程度最深。

中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段

1、大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎

中国区域经济的发展模式已从“城镇化”过渡至“大城市+特色小镇”。根据国家统计局数据,中国2016年城镇化率已经达到57.4%,已经进入了城镇化的第二阶段,即城镇化率在50%~70%的区间。

这一发展阶段的具体表现就是城市将越来越大,并逐步形成都市圈和城市群,环核心城市的卫星城及卫星镇将得到核心城市溢出的产业和人口资源,从而实现快速发展。

比照GDP的增速情况,目前我国正处于经济发展换挡,并寻找新的经济增长点的时刻,而“大城市+特色小镇”的发展模式不仅能推进小镇配套基础设施建设,更能够将过剩产能从城市引入有市场需求的村镇,并提升本地的经济活力,为经济发展提供新引擎。

本轮特色小镇的发展建设异于上世纪80年代的城镇化,本质是后工业化阶段的新型城镇化。上一轮城镇化发展是工业化快速发展阶段的城镇化,主要由乡镇工业的发展带动,可以形象地将上一轮城镇化形容为“城镇像农村,农村像城镇”。

而这一轮特色小镇的建设,则是后工业化阶段的新型城镇化,是在城市化进入深度发展的背景下产生的,是以建设城市的标准来建设特色小镇,可以说特色小镇是城市经济的高级形态。而随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高,特色小镇将会成为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体,并与大中城市形成协作互补的产业链关系。

2、特色小镇追求“小而美”

特色小镇并不是行政区划单元上的小镇,它非镇非区,也不是产业园区,而是相对独立于市区,有明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇是新型精品镇,是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,结合自身资源优势,找准产业定位,进行科学规划,挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋,实行产城融合、服务配套、管理健全的发展模式。

特色小镇追求“小而美”,规划面积一般控制在3平方公里左右。特色小镇突出功能集成,推进“多规合一”,体现产城人文四位一体和生产生活生态融合发展。同时特色小镇突出节约集约,合理界定人口、资源、环境承载力,严格划定小镇边界,规划面积一般控制在3平方公里左右,建设用地面积一般控制在1平方公里左右,聚集人口1万至3万人左右,原则上3年内要完成固定资产投资50亿元左右。

特色小镇的区位由其核心产业决定。由于特色小镇的产业还是以承载核心城市的外溢需求及上下游产业链关系为主,因此一般不宜远离核心城市,所以特色小镇一般位于城市远郊或城市周边区域。但是具备旅游功能的特色小镇依托其自然资源,一般会稍远离城市中心地段,但也应该保证道路交通等基础设施的便捷性。

产业是核心,特色是竞争优势,融资是关键

1、开发主体仍以政府为主,PPP模式试点推进

特色小镇的开发仍以政府主导为主,PPP模式正在试点推进。目前已公布的首批特色小镇创建名单中,基本都是以当地政府为主导进行开发运营的,而南京溧水小镇作为首个PPP试点小镇,给特色小镇的运营模式提供了不同的选择方案。

杭州梦想小镇是以政府为主导模式的特色小镇中的“翘楚”。浙江作为特色小镇的发源地,已探索出了一种成熟的特色小镇开发运营模式,采用“政府引导、企业主体、市场运作”模式运营,不仅仅依靠政府的力量,而是合理地引入社会企业帮助当地政府运营园区,与政府部门形成互补,从而释放小镇的活力。

在此模式中,政府主要是做四方面的工作:一是编制规划;二是基础设施的配套推进;三是土地的保障;四是生态环境保护。另外还有一个重要的工作就是营造良好的政策环境,吸引各方力量来建设特色小镇。企业的主要工作就是做产业发展、人才引进、市场营销和项目推进,彼此的分工非常明确。

产业及税收优惠政策助力小镇成长,但政府意愿可能也将影响其发展。政府为主导的运营模式中,政府部门能够为小镇提供各种产业、税收及人才落户的优惠政策,帮助小镇在初期快速发展。

但相对的,如果政府部门过于强势而忽视市场的因素,在规划初期强行发展并不符合当地特色、文化传统或是完全没有市场的产业,则可能导致小镇完全沦为政绩工程和空壳小镇。

政府部门将承担小镇的运营风险,这就要求政府部门本身具备一定的规划运营能力,或者参考浙江省政府的做法,给社会企业放权,将运营的工作交由更有经验和能力的社会企业完成。

小镇的建设增加政府债务负担,优惠政策影响财政税收。小镇在建设阶段的基础设施和配套公建建设备用由政府部门承担,这将增加其债务负担。同时,小镇内会提供各种财政税收的优惠政策,小镇在短期内通常也无法贡献财政税收,因此这种特色小镇运营发展模式对政府的财政能力有一定的要求,较适合华东地区及自然资源优势明显的地区。

特色小镇的PPP模式尚处于摸索阶段,暂无成熟案例。特色小镇PPP模式,是以特色小镇项目为合作载体,让实力较强的企业参与到项目建设中,从而实现政府建设特色小镇的目的,与此同时为社会资本带来一定的投资回报率。通过这种合作过程,确保特色小镇建设效率和质量的前提下,适当满足社会资本的投资营利要求。

PPP模式的特色小镇不会增加政府部门负债,未来可通过ABS进行融资。由于PPP模式下,特色小镇建设所需的资金是以项目公司为主体进行融资的,因此不会增加政府部门的负债。同时,未来通过小镇进入成熟阶段后产生的稳定现金流收入,可以发行资产证券化产品进行融资进一步支持小镇的发展。

当然,初期对于产业的规划同样非常重要,政府部门通过参股PPP项目公司,在规划阶段也拥有相当的话语权。南京溧水空港会展小镇成为国内首个以PPP模式运营的特色小镇。

南京市溧水小镇占地面积约为2平方公里,建筑面积50万平方米。当地政府与产业园区龙头公司华夏幸福签订PPP开发协议,由公司进行全持有运营,所有项目开发建设资金由华夏幸福投入。

目前,溧水小镇被定位为会展小镇,目标能成为苏浙乃至全国的会展聚集地,预计未来每年能实现15个亿的会展年收入。总的来说,PPP模式的特色小镇尚处于起步探索阶段。

2、特色小镇的核心是产业,竞争优势是“特色”

特色小镇的建设,可以是一个自下而上自发形成聚集的过程,也可以表现为一个在政府主导下有意识、有目标、有计划地推动展开的进程。目前来看国外偏向于前者,而国内则偏向于后者。

前者是一种根植于一定文化和产业积累下自然而然衍生的产物,后者则是一种基于政府引导和基本国情的城镇化进程摸索和实施。国内相当一部分的小镇完全是以政府的意志而强加了一个“特色”,行政的力量强于市场的力量,照本宣科的复制是很难成功的。

产业是特色小镇的核心和灵魂,是由自然聚集+合理引导而形成的。真正的特色小镇一定是由产业带动的,合理挖掘产业的内容和活力,并由政府部门制定产业的扶持优惠政策,用产业的活力带动整个产业链的发展,形成良好的供需关系,这样才是特色小镇的发展动力和可持续发展的基础。

产业是人口合理聚集、城镇健康发展的基础,因此应该从小镇的自然资源、人口结构、产业基础等条件出发,因地制宜地确定小镇发展的主导产业和支柱产业。

“特色”助力小镇形成竞争优势,激发产业活力。特色小镇的“特”在于根据各地的自然风情、人文条件、交通优势等决定特色之“特”,是带有强烈的地域特色的。有的小镇毗邻城市,就应该加快发展资源节约、环境友好和劳动密集型的特色工业;有的小镇农业资源丰富,那就应该提高粮食综合生产能力,努力生产特色农产品;有的小镇环境优美,就应该发展特色种养业、休闲旅游农业。总而言之,特之在于“别具一格”,否则极有可能建成现在的千城一面、万街同频的尴尬局面。

3、融资是关键,目前融资方式仍偏于单一

特色小镇开发及金融支持已成为政府意志,引入社会资本仍有待加强。2016年10月以来,中央各部委及主要金融机构出台大量文件,提出利用金融支持小镇建设。目前看,国开行和农发行已成为政府推动小城镇建设的重要融资提供方,政策性金融的介入表明了特色小(城)镇建设已经上升为国家意志。国家农业发展银行和国家开发银行分别在2016年10月和2017年1月与住建部联合发文要在金融上支持小城镇的建设。

从股权型融资看,政府产业基金成为重要的抓手。2016年10月中国开发性金融促进会与中国市长协会等单位共同发起成立“中国特色小镇投资基金”。投资基金将采取母子基金的结构,母基金总规模为500亿元人民币,未来带动的总投资规模预计将超过5000亿元达到万亿级别,主要投资于养生养老、休闲旅游、文化体育、创客空间、特色农业等各类特色小镇。

2016年12月出台的《政府出资产业投资基金管理暂行办法》,也为特色小镇股权融资找到了一个新渠道,其中规定,来自财政的政府出资资金,可用于非公开交易企业股权的股权投资基金和创业投资基金,并且要充分发挥基金在贯彻产业政策、引导民间投资、稳定经济增长等方面的作用。

从债权型融资看,政策性金融机构成为主要的借贷方,部分商业银行有参与。最有代表性的就是国开行和农发行,他们为小城镇建设提供中长期贷款。

国开行还与住建部共同提出全国小城镇项目库的概念,对纳入全国小城镇建设项目储备库的优先推荐项目,在符合贷款条件的情况下,优先提供中长期信贷支持。提出要优先支持住建部第一批127个特色小镇和2014年提出的3675个重点镇建设。建设银行、农业银行、光大银行等商业银行也对小镇建设提供了信贷支持。

由于目前很多特色小镇PPP项目仍处于试点阶段,小镇融资看起来更多地依赖政府,融资方式过于单一。

4、特色小镇发展仍面临一些问题

部分小镇的产业完全依赖政策的扶持,一旦优惠停止产业将毫无竞争优势。对于大多数特色小镇来说,小城镇的人口吸纳能力有限、产业发展还未发展成一定规模、消费水平较低,小镇的兴建完全依仗于相关政策及优惠条件的扶持,而一旦这些利好消失,将面临产业发展停滞、产业人口流失的局面,之前引进的房地产项目很容易沦落为下一个大拆大建的典型。

以国内众多基金小镇对标对象美国格林威治基金小镇为例,曾经当地税收比纽约州低很多,一千万美元的年收入在格林威治要比在纽约少缴纳50万美元的税,另外当地房产的物业税仅千分之十二(纽约为千分之三十)。但康涅狄格州立法委员目前正在讨论向该州富有的居民收取19%的附加税,这一消息直接导致大量对冲基金搬离基金小镇,同时大量抛售当地物业。

缺乏产业支撑,特色小镇易沦为房地产项目。前文中已经分析,自发聚集而形成的产业是特色小镇的核心,如果缺乏特色产业,就无法形成产业人口的聚集,那小镇将沦为A级景区概念的特色地产项目。此外,如果没有产业提供稳定的现金流,那特色小镇的PPP模式也将难以为继。

特色小镇建设的房地产化倾向已经引起政府部门的警惕。2017年5月26日,住建部办公厅下发了《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,通知中明确要求,对存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

旅游发展型特色小镇扎堆,旅游+产业双轮驱动发展模式难以成功。从住建部公布的第一批特色小镇创建名单中可以发现,旅游发展型小镇的比例明显偏高。

当然部分自然资源、旅游景区资源具有较大优势的地区理应发挥自身优势推进旅游特色小镇,例如上文中提及的无锡拈花湾小镇以及古北水镇都是较成功的例子,但部分地区由于自身资源禀赋一般,就试图通过旅游+产业的模式发展特色小镇,殊不知旅游和产业两者在多数情况下是排斥而非融合的。

旅游的核心是消费,需要尽可能的吸引有“财”的人来消费,逗留的时间不必过长;而产业发展的核心的生产,是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业并长期定居。二者发展路径截然不同,所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。因此,旅游+产业的发展模式长期来看难以成功。

各类公司积极布局特色小镇

1、各类公司积极参与特色小镇开发,其中以房企为主

乘政策东风,各类公司积极参与特色小镇的开发建设,其中尤以房地产企业参与程度最深。特色小镇的开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节,因此拥有产业新城或大型项目开发经验的房地产企业就有较大的优势。

目前特色小镇市场的参与者既有万科、华夏幸福、绿城集团等老牌小镇开发商,也有碧桂园、恒大这类原本专注于住宅开发的龙头公司新近加入战局。非房企结合自身企业特点,专注于某一类特色小镇,走快速复制的道路。

非房企从自身企业特点出发,将其作为特色产业导入小镇,形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。

非房企的优势在于专注某一特定产业,走快速复制的发展道路,但短板在于缺乏开发建设经验,因此通常会采取与房企合作开发的模式。

2、特色小镇要求开发商从周转思维向运营思维转变

希望借特色小镇建设获取周边低价土地是房企积极参与的主要原因之一。当前拿地是困扰所有开发商的难题,尤其是拿到价格相对低廉的土地更是无比困难。一二线热点城市公开市场拿地成本高企,收并购项目的谈判周期长时间较难掌控,相对而言,特色小镇受国家和当地政府的政策扶持,建设用地指标同样向之倾斜,开发商有望通过特色小镇的开发建设获取周边较为低价的住宅建设用地。

开拓融资渠道是另一重要原因。本轮调控周期中,针对房企融资端的限制日趋收紧,股权债权融资均受影响,此外受市场影响销售回款速度亦有所放缓,房企的资金压力陡增。

反观特色小镇,发改委、住建部、中国农业发展银行、国开行等中央部委机构发文支持、各地政府也纷纷出台信贷方面的支持政策,通过特色小镇的开发房企可以较为轻松地获取信贷资金,且资金成本较低。

此外,待特色小镇启动运营后,还能通过小镇资产的证券化进一步获得融资。融资方面的优势对资金压力较大的房企有很强的吸引力。

房企需要转变开发思维模式,从重周转向重运营转变。特色小镇的开发和运营是一个周期相对较长的过程,国家政策也已经明确叫停“小镇地产化“的开发模式。传统地产公司的住宅项目多为快周转模式,重销售轻运营管理,而小镇的开发运营恰恰相反,开发运营方需要提供持续的管理和服务,这就需要房企在思维上从重周转向重运营改变。

2017壹方城标杆文旅项目考察—杭州站(第六届)

12月9日—11日壹方城汗马研习社企业家杭州游学考察考察标杆项目:围绕特色小镇、休闲农业、乡村旅游、民宿:乌镇雅园、乌镇之乌村、拈花湾、田园东方、梦想小镇、桐庐江南五村、宋城演艺。

【考察时间】2017年12月9-11日

【考察地点】中国●杭州

【考察对象】文旅地产开发及产业链 董事长、总经理、总裁及核心高管团队(人数限定30人)

【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司  汗马研习

【游学形式】考察+研讨+资源联接,推动企业实战转型、有效对接转型资源、 加速联合发展、创新企业家讲创新案例围绕创新项目战略、策划、运营进行度的研讨

【行程安排】

报名方式:李顾问   手机 :13611334452 (同微信)备注:咨询游学

短信报名:编辑 公司+姓名+手机+职务 发送至136 1133 4452

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特色小镇培训活动

2018年1月14日-1月23日欧洲四国最美八大特色小镇商务考察之旅

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