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6万亿负债,房企迎来2018还债"压力年"

发布日期:2017-11-14   微信公众号名称:房地产投资融资俱乐部
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    核心提示:6万亿负债,房企迎来2018还债"压力年"

    来源:地产总裁内参

    【老潘说】1,现在房企都在冲千亿、5千亿,一刻都不敢松弛,规模越来越大,看似越来越牛逼,其实反过来看,规模越大,反而压力越大,如果哪一天碧桂园,万科,恒大业绩不增长了,甚至下降了,怎么办?今天冲向万亿的巨头,该提前考虑哪一天不增长的活法了。

    2,老实说,玩住宅,就是干苦力活。简单的说地产就是6字玩法,即不断的、不停的“拿地、盖楼、卖房”,卖完楼继续拿地盖,不像玩商业,一次投资,终身受益,后期每年收租子,所以,商业地产是种果树,年年有,而住宅就是种稻谷,年年都得重新播种,稻田面积越来越大,企业越来越累。


    你可能会说,那个时候会有规模效应啊,但你不知道还有人均产能,总部瘦身,去大企业病啊。你看现在的碧桂园人,万科人,恒大人,哪个不是“累成狗”?哪个脸上有点生活味,有点诗和远方?

    3,郁亮说万科当好农民。但哪有坐享5000亿收成的农民,更大不可承受的风险是:一旦调控和银根收紧,收成又跟不上,销售减缓,前期巨量的债又还不上,就会面临破产风险。况且中国房地产就是政策市,谁也无法精准预测。所以,这个农民不好当。所以别看巨头销售额4千亿,5千亿,比如前9月,万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。

    4,众多房企在2016年发债,那时发债成本低,债务平均2年多就到期了,这也就意味着2018年、2019年还债进入高峰期本身大陆房企资产负债率就高,而且调控后的2017年上市房企都很难受,新房比二手房一个价,甚至还便宜,卖了亏钱(或微利),不卖又没收入,左右为难。而且融资的路,自去年11月份以来融资环境收紧,去杠杆力度又迅速加强,所以,2018年,房企如果收入不济,融资又不畅,巨大债务就会成为压倒房企的最后一根稻草。另一方面,据说有不少优秀房企,留足了资金,准备2018年,2019年顺势收购,又一次壮大自己的时代机遇。

    作者:孙骁骥、证券日报

    文章来源:骥观天下(ID:jiguantx)

    136家上市房企负债,高达6万亿


    2017年上市企业三季报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%。

    截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元。

    值得注意的是,在A股136家房企中,有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。此外,剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有51家,占比超过37.5%。

    国海证券分析师代鹏举认为,房地产是高杠杆行业,外部融资是否顺畅不但决定了房企是否能做大规模,也决定了房企的偿债能力。而今年前三季度,地产债发行收缩,房企的长期偿债能力和短期偿债能力都有所下滑。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2015年以来,鉴于公司债成本较低,房企大规模发行公司债,这些债务还未进入集中还款期,预计明后年将是还债高峰期。

    16家房企负债过千亿元

    数据显示,截至2017年9月底,这136家上市房企的平均资产负债率为79.45%,去年则为77.5%,同比增加1.95个百分点。

    在这136家上市房企中,总负债同比上升企业为87家,占比为64%。

    • 负债100亿元以下企业有69家,占比为51%;

    • 负债100亿元-300亿元企业有31家,占比为23%;

    • 负债300亿元-500亿元房企有9家,占比约为7%;

    • 负债500亿元-1000亿元企业有11家,占比约为8%;

    • 负债1000亿元以上房企16家,占比为11%。

    具体来看,万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。

    据《证券日报》记者计算,超过1000亿元以上的16家企业总负债为3.7万亿元,占136家房企总负债的比重约为60%。

    从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。截至2017年9月底,资产负债率

    大于80%房企占26%,

    在70%-80%之间占比为23%,

    在60%-70%之间的占比为13%。

    值得注意的是,一些标杆房企负债率小幅攀升。截至2017年9月底,绿地控股资产负债率为88.85%,万科A资产负债率为83.53%。但值得警惕的是,地产行业有息负债整体攀升。截至2017年9月底,136家上市房企带息负债总额为2.7万亿元,而2016年同期则为2万亿元,占当年负债总额的比重均为45%。

    负债居高不下

    事实上,据中原地产最新数据显示,今年前10个月,50强房企拿地金额已经超过2万亿元。同时,今年房企的销售额将创下历史新高。

    显然,房企的快速扩张,主要是高杠杆模式运营带来的结果。

    对此,有业内人士称,房企加杠杆追求规模,周转能力是关键,因此多数房企都在加快周转率上倾注心血,比如缩短拿地到开盘的时间。正如一位房地产企业的高管所示,若不加快项目周转速度,每天醒来上亿元,甚至数亿元的资金成本支出就会拖垮企业。

    但严跃进向《证券日报》记者表示,前两年宽松的融资环境已经过去,去年11月份以来,房企融资环境收紧,去杠杆力度加大,加上今年调控政策全面加码,预计明后年偿债高峰期来临时,会有一些房企难以承受资金压力。

    更重要的是,大量的表外融资正流向地产行业。去年10月份以来,公司债发行窗口收紧,不少房企重启了永续债,ABS等表外融资渠道。长租公寓和物业是房企发行ABS产品的最好通道,提高资本流动性的同时,还可以提前回款,为企业提供资金,为下一步扩张提供助力。

    而目前来看,今年前三季度,房企负债率再创新高,板块资产负债率高达79%以上。其中,二线房企的净负债率和投资现金流出扩大幅度最大,可见其扩张较为激进。

    对于这些上市房企来说,加快销售,加快现金回流仍旧是做大规模的重要支撑力。毕竟,一旦企业周转能力受阻,销售回款率难以维持高位,偿债能力将失控。届时,过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。

    对此,同策研究院总监张宏伟向记者表示,从资金兑付压力来看,明年房企就将步入集中还款期。鉴于2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为2年。

    因此,2018年资金到期集中兑付压力加大。

    中国的房企为什么要欠这么多债?

    债务问题一直是压在中国经济肩上的重担,根据墨卡托中国研究中心的报告,中国的非金融体系债务占GDP比例高达328%,远远超过一般认知的250%的警戒线。

    这意味着经济的增长将被债务的利息抵消殆尽,而表面的经济繁荣则愈加成为一种仅仅具有“纸面财富”的庞氏骗局。

    在中国经济的庞大债务当中,房企的债务无疑占据了很重要的位置,原因很显然,房地产行业是中国经济的支柱行业,这使得我们不得不强烈关注房企的债务问题。

    这些年来,我们看到房地产的真实状况是:

    • 小开发商融资困难,造成资金链断裂、老板跑路、工程烂尾。

    • 大开发商则是疯狂制造地王,表面上做大做强,风光无限,而背后却是拿地抵押贷款,套取银行资金,资产负债率急速上升。

    也就是说,地产通过金融系统与银行和地方政府融为利益共同体。

    企业普遍缺钱,是今天的“新常态”。

    负债筹资可以帮助企业在短时间内筹集大量资金,“差钱”的现状导致中国的房企普遍采用负债方式筹措资金,且资产负债率普遍偏高,平均数值维持在60%以上,更有甚者达到90%

    从人们熟知的大型房地产企业到默默无闻的小型房地产企业,几乎都在疯狂举债圈钱买地,不限量甚至不计后果地扩大经营规模和业务范围。

    据统计,近三年来,中国房地产企业的自筹资金维持在50000亿元左右,负债占总资金的比重逐年增加,分别为58.67%、60.83%、65.93%。

    在2017年第一季度,房地产企业到位资金35666亿元,同比增长11.5%。其中,

    国内贷款6892亿元,增长10.7%;

    利用外资74亿元,增长308%;

    自筹资金10894亿元,下降7.2%;

    其他资金17806亿元,增长27%。在其他资金中,定金及预收款10007亿元,增长27%;个人按揭贷款5538亿元,增长18.6%。

    由此可见,房地产企业的资产负债率近年来逐年升高,主要渠道是依靠银行借贷和自筹资金。“想尽各种方法借钱”仍是房地产企业维持经营的重要方式。

    更重要的是,在这些债务中,长期债务只有约25.6%,这说明房企的大部分债务都是短期债,其目的是用来增加资金流动性,或者叫变现能力,属于挖东墙补西墙的债务。不要忘了,这些房企也是上市企业,资金的流动性对于上市企业来说十分重要。

    毫不夸张的说,中国的地产业就是一个建筑在债务泡沫上的行业,不靠欠债,根本无从发展。

    “击鼓传花”的债务游戏会继续玩下去?

    那么问题来了,欠的这些钱怎么还呢?

    今天,过多的债务会将房企和银行更加紧密的结合在一起。收益的相关性增大了,但是风险的相关性也在增大。前些日子对于房企借贷比较慷慨的银行,实际上也把自身的金融风险与房地产捆绑在了一起。

    对银行来说,房地产行业为商业银行提供了大量开发贷款、个人抵押贷款等优质资产,是商业银行非常稳定可靠的投资标的。因此,商业银行往往在房地产业有集中资产配置的激励,银行会为了“追逐优质资产”而选择放宽贷款条件,实际上,等于是国有银行在用借贷来激励房企的土地开发。

    长此以往,便形成了一个恶性循环。越是欠债越多,就越需要拿更多的土地开发,这样才能借贷到新的一笔钱,以便用新借来的钱去还旧账。

    这个时候,地产经济已经变成了一个债务游戏,开发带来的巨大库存量能不能被市场短期消化,已经不那么重要了。拿地开发的资格,现在就等于在赌场拿到筹码的特权。

    然而,自去年以来,房地产行业“去库存”成为宏观调控的目标。受此影响,房市目前的增长点在于企业让利给消费者,薄利多销。

    易居研究院在研究了多个城市样本以后发现,中国的三线城市,库存问题最为严重,新开发的楼盘销售非常滞缓。而目前房企们的主攻目标,恰恰就是三线城市,这不是直接往枪口上撞吗?

    这一严峻的现实将在很大程度上影响企业的盈利能力,地产行业暴利时代随之结束。于是这就带来另一个问题:在地产业盈利能力越来越弱的今天,房企欠的债却越滚越大,显然会进一步加剧房地产行业债务风险,从而连带影响到银行和整个金融系统。

    这是否预示着,由房企债务而引起的“大空头”在不远的未来就会到来呢?

    现在,银行系统自身也意识到了房企债务的系统性风险,纷纷采取收紧信贷的政策。

    融360监测数据显示,进入四季度以来,超90%以上的中国境内银行表示目前均面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。

    除了实行以上的这些应急政策,银行还有许多别的方法用以消弭、转移其与房企共同的债务风险。

    众所周知,房地产企业的开发周期为2至4年,由于周期的规律,这期间房企必然会遇到流动资金不足的问题,影响偿债能力。

    在过去,中国的银行业(尤其是中小型银行)解决这个问题的一贯做法是,透过表外融资,先向散户售出高风险的投资产品,然后将所得资金贷予外部的基金经理,这些基金经理再投资于不同的股、债及贷款产品。银行等于是利用中国经济存量中最大的一环“居民储蓄”,来填窟窿,以便继续资助那些陷入困境的客户,主要就是库存过剩、资金不足的地产开发商。

    而现在,备受打击和监管的银行表外融资之路显然没有以前好走。当这条偿债的路径不通时,通过股市收割就成为了转移债务风险最为可行的办法。

    “中国地产第一股”中国恒大就是典型的例子。恒大的负债率早在两年前就达到314%左右,属于典型的高负债企业。但是,后台很硬的恒大能够通过民生、平安等银行发行永续债的方法,将企业债务转化为权益项,从而在纸面做低了企业的债务,使很多债务变成“隐形”的。

    今年上半年恒大的负债率因此下降到了240%,为近四年来最低。这对于在港股上市的公司来说,显然有利。

    小结

    综上所述,房地产是一个依靠高负债、高杠杆支撑起来的畸形行业。最后为高杠杆和高负债买单的人,必定是购房者、股民、银行储户,总之是普通百姓。

    对于投资者而言,我们要认识到,由于某种力量的支撑,房地产的债务游戏还将持续玩下去。因此,对于A股的房地产股和H股的内房股,并不应该短期和中期看空,相反还应该看多。

    但是我们也别忘了,对于玩惯了“债务游戏”的地产业来说,“大空头”威胁将会长期高悬于头顶,它的降临只是时间问题。

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