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重庆维稳楼市:严防“屯地、炒地”,严打哄抬房价!

发布日期:2017-01-03   微信公众号名称:两江财经
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    核心提示:小编不会告诉你:这是首次最全披露重庆楼市去库存政策出笼的台前幕后

    日历翻过2016年的最后一页,伴随2017年一起进入重庆人视野的,还有重庆楼市在新一年的走向。

    2017年1月3日,两江财经查询到,元旦节当天,沉浸在新年喜悦中的重庆市民看到了一则耐人寻味的信息——《市国土房管局有关负责人就房地产平稳健康发展答记者问》

    在重庆房地产观察人士看来,黄奇帆卸任重庆市市长一职后,重庆通过官方主流媒体发布上述信息,可能是想向市场传递一个明确的信号——希望重庆房地产市场保持稳健发展态势;政府对维稳楼市已经开始采取措施。

    根据《重庆日报》当天在3版刊发的上述答记者问,重庆市国土房管局相关负责人表示,2016年以来,重庆市紧紧围绕中央促进房地产市场平稳健康发展的总要求和市委、市政府关于房地产调控的部署,积极开展相关工作,全市房地产市场运行平稳,房价没有出现大幅波动。

    对于房地产市场下一步的发展,上述负责人表示,为进一步保持房地产市场平稳健康发展,近期重庆市国土房管局将做好以下三方面的工作:

    【01】保持土地市场的有效供应,加大购地审查力度,防止“囤地、炒地”行为,维护土地市场秩序。

    【02】加强房地产市场监管力度,严格执行住房城乡建设部制定的商品住房预售价格申报备案审查制度,严厉打击隐瞒销售情况哄抬房价、侵害群众合法权益的各类违法违规行为,进一步加大巡查执法检查工作力度。

    【03】继续做好房产税试点工作,发挥房产税对高房价和炒房的遏制作用。严格根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》的规定,继续对个人新购高档住房、在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房等应税情形进行房产税征收。



    对于保持房地产市场稳健发展,重庆有着比较丰富的经验。公开信息显示,早在2016年3月1日,重庆公布了房地产去库存五大措施:

    【01】加大土地供应调控力度,两年内土地供应规模逐年减少10%,商品房新开工面积增速控制在3%以内。

    【02】进一步拓展市场。加大户籍制度改革力度,持续推动农业转移人口在就业地落户,力争实现农民工及外来人口新增购房100万平方米,发展专业化住房租赁市场去房地产库存100万平方米。推广首套房、改善性购房的税收优惠政策和有关金融、信贷、公积金等房地产调控政策,采取措施激活二手房市场。

    【03】切实降低房地产企业税费。对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。

    【04】全面推行货币化安置。原则上停止新建安置房,在征地农转非、国有土地上房屋征收、城市棚户区改造中,通过减免税费等方式鼓励区县政府通过购买商品房或搭建服务平台组织居民自主购房等方式安置,通过货币化安置去房地产库存400万平方米。

    【05】推动房地产功能转型。通过调整土地用途、规划条件,推进房地产与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间、停车场融合发展。鼓励有实力房地产企业兼并重组经营困难的企业,将符合条件的库存商品房改造为停车楼。此措施去房地产库存200万平方米。

    对于许多重庆人来说,可能对重庆去除房地产库存措施的认识,至今仍停留在上面这些内容。两江财经查询到,重庆去除房地产库存的措施远不止5条,而是20条。

    两江财经获得了一份重庆市房地产开发协会题为《我市商品房去库存专项工作方案出台》的简报,详细通报了重庆商品房去库存20条措施:

    【01】加强社会舆论引导,及时发布商品房市场动态信息,引导理性购房。

    【02】充分发挥房交会引导市场作用。鼓励区县政府组织开展区域性房交会,并给予相关政策优惠;支持开发企业参加其他区县的房交会和到外地巡展。

    【03】居民家庭首次购买普通住房,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%;为改善居住条件再次购买普通住房,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%。

    【04】认真落实财政部、国税总局、住建部三部委联合发布的《调整交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)。对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

    【05】符合条件的新市民和城镇个体工商户纳入住房公积金建制范围,享受与当地城镇居民同等待遇。

    【06】原则上停止新建集体土地征收、国有土地上房屋征收和城市棚房区改造安置住房,力争各类住房货币化安置率达到90%以上。

    【07】在主城区首次以按揭方式购买住房(含改善性住房),并在主城区缴纳个人所得税的,可按规定享受首次购房财政补助。其他区县可参照执行。

    【08】优化土地价格机制,调减商品房用地供应规模,统筹安排商品房建设总量、供应结构和区域布局。

    【09】根据市场需求,开发企业经申请并获批准后,一是未开工建设的商品房用地可调整土地用途和规划条件;二是未预售的商品房项目且需调整项目规划的,或者项目已部分销售且需调整未销售部分独立地块规划的,可合理调整户型结构和商住比例。

    【10】引导开发企业转型升级。支持库存商品房向文化体育、健康养老、教育医疗、房屋租赁和众创空间等产业用房转型利用,鼓励有条件且有需求的地区,将库存商品房改造为停车库或停车楼等公共服务设施,并给予金融服务、水电器收费等方面的支持。

    【11】鼓励民营资本成立房屋租赁公司,购买存量房源向社会出租经营,鼓励有条件的开发企业自持房源从事租赁经营。

    【12】加快商品房在建或建成集中区配套设施建设,提高房地产开发项目成熟度,促进商品房销售。

    【13】对已取得用地的开发企业,在足额缴纳土地出让首付价款后,可按照土地出让价款缴清比例分宗办理土地使用权证,并可按规定办理分宗发证地对应楼幢的预售许可手续。

    【14】支持资质良好,诚信经营的房地产开发企业置换不合理的高息债务。

    【15】认真落实市政府办公厅《涉企政策》(渝府办发[2016]8号)要求,执行有关税费、保证金、预售资金监管等规定,不得收取或变相收取开发项目电力配套费之外,应由电力单位承担的费用。

    【16】鼓励和引导经营困难的开发企业“关停并转”和兼并重组,搭建房地产项目转让平台,支持房地产开发企业转让项目资产。

    【17】在首先满足业主需求,且不改变车位车库用途的情况下,允许开发企业以合资联营、转让过户等方式,将商业物业车位车库整体交由专业经营公司或资产管理公司租赁经营,并给予金融服务等方面的支持。

    【18】贯彻执行国家关于房地产业“营改增”改革试点政策,优化明确房地产开发企业成本抵扣事项,确保“营改增”改革试点后开发企业的生产经营税负不增加。

    【19】加强房地产行业信用体系建设,完善信用信息记录和信用评价,建立风险预警机制和处置预案,维护房地产市场秩序和社会稳定。

    【20】落实主体责任。强化区县(自治县)政府在防范商品房市场风险的主体责任和社会稳定的属地责任。

    对于上面这20条重庆商品房去库存措施的出台过程,重庆市房地产开发协会也进行了较为详细地披露:

    2015年12月31日,重庆市房地产开发协会组织龙湖、华宇、万科、鲁能、新鸥鹏、财信、斌鑫、康德、康田、东原、渝开发、金九等10余家有代表性的会员企业负责人召开了房地产“去库存、稳市场”调研座谈会。会后,针对突出的共性问题进行深入调研,组织起草了《关于贯彻落实“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”的意见》(以下简称《意见》),并于2016年2月25日呈报重庆市政府,抄送重庆市城乡建委、市开发办。

    2016年3月17日,重庆市政府办公厅第八秘书处相关负责人拟办意见:重庆市房地产开发协会根据会员企业反映的共性问题进行了归纳梳理,提出了几点建议供参考,呈唐慎副秘书长阅示。建议转市国土房管局、市城乡建委等部门研究参考。

    2016年3月18日、3月20日唐慎副秘书长、市国土房管局董建国局长先后作出拟办批示。此后,为加快推进《意见》的落实,重庆市房地产开发协会安排专人多次与重庆市国土房管局相关负责人直面或电话沟通。

    2016年5月6日,重庆市国土房管局发展处李永德处长第一时间电话回复重庆市房地产开发协会:《方案》(重庆市商品房去库存专项工作方案)已经奇帆市长5月3日签发,并已转发《方案》中的有关责任部门及各区县政府,要求做好具体的实施落实及监督工作。

    在上述简报中,重庆市房地产开发协会称,重庆市国土房管局作为全市去库存专项工作的牵头部门,积极履职,综合各方意见,代市政府起草了《方案》。

    或许正是由于有了强有力的去库存措施,重庆楼市去库存效果较为显著。数据显示,截至2015年12月底,重庆市商品房的待售面积2357万平方米,其中住宅的待售面积是1004万平方米;2016年以来重庆市商品住房消化库存909万平方米,“去化周期明显缩短,处于合理区间。”

    根据上述数据可以看出,在未来一段时间,“去库存”可能还是重庆楼市的主要任务,并非市场传言那样重庆楼市成交量已经火爆到没朋友。

    两江财经相信,重庆通过大力实施供给侧结构性改革;继续落实《重庆市商品房去库存专项工作方案》;防止“囤地、炒地”行为,严厉打击隐瞒销售情况哄抬房价、侵害群众合法权益的各类违法违规行为等措施,重庆房地产市场将继续保持稳健发展态势。

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    责编:渝小江   /   责校:伊尔悠   /   图片:网络

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